Czym są pożyczki typu mezzanine?

17.02.2021

Pożyczka typu mezzanine, coraz bardziej popularna pożyczka na nieruchomości komercyjne, jest podobna do drugiej pożyczki hipotecznej z dużą zmiennością.

Mezzanine Debt

Mezzanine Debt, inaczej Mezzanine Loan to połączenie długu i kapitału własnego. Jest to dług najbardziej ryzykowny, ale cieszy się bardzo dobrymi zwrotami.

Jak działa dług typu mezzanine;

1) Na sprzedaż jest mały hotel.

Hotel generuje przychód operacyjny w wysokości 2 milionów dolarów rocznie, a cena wywoławcza hotelu to 10 milionów dolarów.

2) Nie masz 10 milionów dolarów, ale tylko 4 miliony dolarów.

Pożyczkodawca jest skłonny sfinansować go za 6 mln USD przy 8% odsetkach rocznie (480 000 USD).

3) Decydujesz się na Mezzanine Debt i kupujesz hotel.

Pożyczkodawca nadrzędny przekazuje 6 milionów długu, a Ty wnosisz 4 miliony USD. Twój zwrot z inwestycji wyniesie;

  • Hotel generuje – 2 miliony dolarów rocznie
  • Mniej 8% odsetek – 480 000 USDZysk przed opodatkowaniem – 1,52 miliona dolarówDodaj 35% podatku od osób prawnych – Hotel zarabia 988 000 $4) Masz teraz firmę, która generuje wolne przepływy pieniężne w wysokości 988 000 USD rocznie, wykorzystując 4 miliony USD swoich pieniędzy.

    Krótko mówiąc, dług typu mezzanine jest wykorzystywany przy wykupie w celu zastąpienia części kapitału, który zwykle byłby zainwestowany przez inwestora kapitałowego. Tak więc, zamiast być zabezpieczonym rzeczywistą gotówką, zadłużenie typu mezzanine jest zabezpieczone akcjami posiadanymi przez firmę będącą właścicielem nieruchomości. Sama nieruchomość została już wykorzystana do zabezpieczenia pierwszej, czyli pierwotnej pożyczki.

    Co się dzieje w przypadku niewywiązania się z zobowiązań przez Mezzanine

    Jeżeli firma nie dokona terminowych spłat pożyczki typu mezzanine, pożyczkodawca może zająć nieruchomość, przejmując akcje. Jeżeli pożyczkodawca kontroluje akcje, to pożyczkodawca sprawuje kontrolę nad spółką oraz majątkiem lub nieruchomością. W rzeczywistości przejęcie pożyczki zabezpieczonej akcjami jest znacznie łatwiejsze niż przejęcie pożyczki zabezpieczonej nieruchomością.

    Jeżeli pożyczkobiorca nie spłaci pożyczki mezzanine, pożyczkodawca może przejąć akcje spółki. Oznacza to, że pożyczkodawca może sprzedać nieruchomość, chociaż nadal musiałby spłacić lub zaspokoić pierwotną hipotekę. Ta strategia zapewnia usprawnione wykluczenie, które zajmuje znacznie mniej czasu niż standardowe wykluczenie hipoteczne.

    Dlaczego ktoś miałby otrzymać pożyczkę typu mezzanine zamiast tradycyjnej drugiej hipoteki? W wielu przypadkach warunki pierwszej pożyczki wykluczają kolejne zastawy lub drugie hipoteki na nieruchomości. W związku z tym pożyczka typu mezzanine wchodzi w grę, ponieważ nie obejmuje faktycznego posiadania nieruchomości. Umożliwia pożyczkobiorcy dostęp do dodatkowych środków, które w innym przypadku nie byłyby dostępne.

    Zwykle kredyt typu mezzanine to taki, który jest nabywany na duży projekt, taki jak wieża biurowa, duże centrum handlowe, centrum handlowe, duży hotel, kompleks apartamentowy lub park przemysłowy. Pożyczki typu mezzanine to duże pożyczki, które pokrywają zadłużenie w wysokości milionów dolarów. W rzeczywistości pożyczkodawcy typu mezzanine są często wyspecjalizowani w określonych rodzajach pożyczek, które oferują. Dlatego może być konieczne wyszukanie pożyczkodawcy specjalizującego się w pożyczkach na konkretne przedsięwzięcie, w którym się znajdujesz.

    Pierwszy kredyt hipoteczny ma zawsze pierwszeństwo, a kredyt typu mezzanine na drugim miejscu. Dla pożyczkobiorcy jedną z zalet jest możliwość zabezpieczenia dodatkowych środków bez wykorzystywania nieruchomości jako zabezpieczenia. Pożyczkobiorca może zrealizować cele finansowe dzięki dodatkowym dolarom, jakie zapewniają pożyczki typu mezzanine. Nie byłoby to możliwe w przypadku kredytów konwencjonalnych ze względu na warunki ustalone w pierwszej hipotece.

    Jedną z korzyści dla pożyczkodawcy jest możliwość szybszego zamknięcia dostępu do rynku, jeśli zajdzie taka potrzeba. Pożyczka typu mezzanine jest formą podrzędnego finansowania, które nie ma żadnych roszczeń do bazowej nieruchomości lub nieruchomości. Firma lub partnerzy projektu zastawiają swoje udziały lub akcje jako zabezpieczenie. Odsetki wszystkich posiadaczy muszą być zazwyczaj zastawione u pożyczkodawcy pożyczki typu mezzanine. Taka praktyka gwarantuje, że pożyczkodawca uzyska pełną kontrolę nad akcjami lub udziałem w projekcie w przypadku niespłacenia pożyczki. Częściowa kontrola mogłaby uniemożliwić sprzedaż nieruchomości w celu spłaty pożyczki.

    Zadłużenie typu mezzanine może być krótkoterminowe, długoterminowe, o stałym oprocentowaniu, zmiennym oprocentowaniu, amortyzowane lub stałe. W większości przypadków są to transakcje pożyczkowe krótkoterminowe, wyłącznie odsetkowe i o zmiennym oprocentowaniu. Ponadto ten rodzaj pożyczki jest zwykle używany do pożyczania milionów dolarów.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy